久しぶりに中古区分マンションの内覧にいってきました。
不動産購入で節税になるしいくつかマンションをみて回っているのですが、久々にat homeで良さそうな物件があったのです。
その時の記録みたいなものです。
内覧した物件のご紹介
今回われわれが物件購入を検討したのは、主要駅から徒歩3分、築15年、2 LDK 65平米の1LDKです。
この物件のポイントは何といっても立地です。周囲には企業や大学も多く、賃貸需要は硬いだろうとの予測でした。
それに5年や10くらい経過しただけでは、駅前立地のアドバンテージを生かしつつ、ある程度出口戦略についてもよりよい結果が出るのではないかとの思いです。
もし市況が落ち着いてあまりにも価格が下がるようならば、お互いの家族のためにセカンドハウス的な使い方もOKかなぁと思っておりました。
2010年代後半からの市況の高まりによって、どの物件も売り出し価格より高値で取引されています。
この物件も例外ではなく、分譲価格に比べて+120%ほどの価格で売り出されていました。
したがって同じ物件・近隣物件から計算される家賃を元に考えてみると、利回りは5-6%でありやはり中古区分マンションとしてはかなり苦しいのです。
実際に内覧してみる
というわけで、実際に内覧してみることにしました。
アットホームのホームページから不動産業者の営業担当にメール連絡すると、「明日でも内覧可能」との返事。
さすが世間に名前の知れた不動産販売会社。すぐに予約し段取りを組みます。
当日マンションに駆けつけ部屋の中を見てみると、築15年と思えないほどに綺麗な内装でした。
聞くところによるとこの物件は前オーナーによってセカンドハウスとして所有し使用されており、築15年とはいうもののほとんど居住実態は無いとの事でした。
これまで自宅を購入する時含め何度もマンションの内覧に行きましたが、セカンドハウスでマンションを保有している人は多いですよね。
今住んでいるマンションも企業の社長がセカンドハウスで持っていたものですし、世の中の貧富の差は大きい。
さて肝心の見学したマンションはというと、かなり綺麗でありあと5年から10年ぐらいはリフォームせずとも賃貸でやっていけそうでした。
見学した物件のデメリット
この物件のデメリットを一つ挙げるとするならば、それは日当たりです。
この物件は南側と西側をそれぞれ異なるマンションに囲まれており、内覧した物件は日中にも関わらず日当たりがほとんどない状況でした。
日中であっても電気をつけなければかなり暗く、日中に家にいることが多い主婦層や子供がいる世帯からの借り手は少々限られそうな印象です。
まぁセカンドハウスなら日当たりなんてどーでも良いんですが、100点満点の物件は難しいのを痛感したのであります。
収益試算
ローンを組んで物件を購入してしまうと、毎年のキャッシュフローはほとんど± 0位になると思われました。
いくら経費で落とせるとは言っても、不動産に関連する経費とローンの金利支払い分の負担は結構なものです。
表面利回りの1-2%なぞ、すぐにもっていかれてしまいます。
それに不動産にお金を預けるならば、いくら節税できるとか、減価償却を計上して帳簿上はマイナスにできるからといっても、毎年のキャッシュフローがほとんどゼロではダメです。
仮に物件価格2000万円、築15年、表面利回り5.5%、自己資金割合50%でシュミレーションしてみましょう。
楽待のシュミレシーションですが、とても儲かる投資ではなくむしろ赤字覚悟になってしまいます。
毎年のキャッシュフローがマイナスの場合、出口戦略のところで売却価格が購入価格を上回る必要がありますが、今の市況を考えると10年後に今以上に高い価格で売り抜けるのはなかなか難しそうなのです。
もし今が不動産価格の底であって、不動産価格の上昇がなければ、非常に魅力的な物件ではあったのですが…。
したがって今回この価格帯での購入は見送ることにし、もし価格が引き下げられた場合には、購入を再度検討することにしました。
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